Потребителски вход

Запомни ме | Регистрация
Здравейте, В този блог искам да опиша моя избор при ремонтните работи в жилище. Надявам се да съм полезен с на някои с информация и идеи.
Автор: myhome Категория: Хоби
Прочетен: 8629 Постинги: 3 Коментари: 0
Постинги в блога
Здравейте,

Като за начало ще започна от покупката на къщата. Това стана през 2010 когато все още банките се бяха свили и много предпазливо отпускаха заеми а ние нямахме собствени средства и разчитахме на ипотечен заем. Друга особеност е че къщата която купихме се продаваше на търг от съдя изпълнител в полза на банка и от тук започна нашето приключение.
Такава покупка се разделя на два етапа защото има търг на съдя изпълнителя в който след наддаване се решава кой е купувач на имота.

Първия етап е договаряне с банката за това да ви отпуснат заем, там нещата са по стандартната процедура за взимане на ипотечен заем. От банката ви дават списък с документи който искат от вас и от вашите поръчители ако има такива, това са различни справки от НАП , Агенция по вписванията, работодателя ви и други документи. Тази процедура отнема доста време в нашия случай месец и половина и определени средства защото почти за всеки документ има някаква такса. Различията от стандартен ипотечен заем са Няколко:
1.До провеждане на търга от съдя изпълнителя вие не сте сигурни дали въобще ще теглите заем !!!
2.Не може като гарант за заема да заложите имота който закупувате защото той вече е заложен в полза на банката !!!
3.За да участвате в търг за имот трябва да внесете 10% от обявената тръжна цена предварително по сметка на съдя изпълнителя, като гарант че сте сериозен кандидат.
4.След спечелване на търга за имота трябва в рамките на 7 календарни дни да се внесат останалите 90% от парите за покупка на имота, като това за банката е изключително кратък срок да ви отпуснат реално парите, защото преди това да стане отново се изисква справка от Агенция по вписванията която обикновено се бави доста.

Като цяло преди датата на търга трябва да се готови на сто процента да вземете заем от банката и да подготвили всички документи за това, като това изисква време и средства които ако не спечелите търга за загубени за вас. В нашия случаи ние подготвихме всички документи, използвахме друго жилище като гарант за ипотечния заем, и внесохме такса за участие във търга за имота.

ТЪРГ


Процедурата за участие в търг за имот е следната:

1.Внасяте 10% от обявената тръжна цена предварително по сметка на съдя изпълнителя. Тази сума е гарант , ако не спечелите търга може да я изтеглите , или да изчакате и след 7 дни ако първия кандидат не с купил имота вие с вашия залог може да го закупите. Ако обаче вие спечелите търга и до 7 календарни дни не внесете останалите 90% от цената на имота губите тези 10%.

2.Внасят се документи за участие в търга " наддавателно предложение" с вашите данни, данните на имота за които наддавате и цената която предлагате за имота. Времето за което може да подадете документи е период от 30 дни преди датата на търга. По съвет на оценителя на имоти наддавателно предложение се подава в последния възможен момент. В нашия случаи аз го подадох 30 минути преди последния срок.

3.Търг. Провежда се от съдя изпълнителя или негов представител. Аз давам пример за търга в който участвах предполагам че има различни видове търгове но за тях не мога да дам информация. Съдя изпълнителя трябва да избере печеливш в търга, той събира в една стая всички кандидати и отваря една след друга офертите на всички кандидати. След като се види кой кандидат е дал най-висока първоначална цена съдя изпълнителя обявява явно наддаване в което стъпката е 10% от най-високата обявена цена. Когато приключи наддаването съдя изпълнителя обявява кой е спечелил търга. Този които спечели търга има 7 дни да внесе пълната сума с която е спечелил, ако не го направи правото за покупка се прехвърля на втория печеливш , след 7 дни ако втория не купи имота правото за покупка се прехвърля на третия и т.н. Затова между два търга за имот се оставя средно месец. В нашия случаи на търга бяхме двама кандидата и за мой късмет нашата оферта беше по висока, другия кандидат се отказа да наддава явно и така ние спечелихме търга.

Мой личен съвет е при определяне на цената която отбелязвате в наддавателно предложение заложете цена която може да си позволите за да избегнете явно наддаване защото там стъпката е 10% и реално имота доста повече ще ви се оскъпи ако се стигне до наддаване. Също така и съвет от мой приятел в предложението пишете и стотинки защото те могат да ви спестят доста пари :) .


Втори етап, спечелили сте търг :) Честито !!!
След спечелване на търга започва надпреварване с времето и институциите. Обикновено търговете са в 8:30 -- 9:00 сутринта и приключват за 30-40 минути. Вие имате 7 календарни дни което в повечето случаи са 5 работни дни за да внесете останалата сума за покупката на имота. Вече се стартира процедура по отпускане на ипотечен заем трябва предварително да сте уговорили със служителите от банката че нещата трябва да станат за 5 дни. Те имат интерес да ви отпуснат заем така че ще ви съдействат максимално. Банката изисква преди да ви отпусне заем отново проверка на жилището което ипотекирате въпреки че сте правили такава преди търга за да се застрахова че не е станала някаква сделка с имота междувременно. В моя случаи тази справка се забави защото Агенция по Вписванията бяха обявили негласна стачка заради няколко скандала с техни служители и просто имаше много голямо закъснение в тяхната работа.
Решението на този времеви проблем дойде от служителите на банката, понеже те имат интерес да ви отпуснат заем банката може да ви даде парите за заема като " ЗАПИС НА ЗАПОВЕД " това е документ с които банката ви отпуска парите по заема за 1 месец, но при условие че нещо е станало с имота или документите ви не са наред вие дължите на банката сумата по запис на заповед. Това според мен е единственото решение за да може да се купи имот от търг затова ако можете предварително говорете с вашия банкер още преди да кандидатствате на търг, защото иначе рискувате да загубите залога за търга 10% от цената на имота и да изтеглите заем без да имате имот.
След като банката ви отпусне парите вие ги превеждате по сметка на съдя изпълнителя за да се продължи покупката на имота, съдя изпълнителя иска от вас документ за платен данък за сделката, който е в рамките на 2-3% от сумата на сделката за имота.

Покупката на имот от съдя изпълнител е сравнително бавна процедура, търга за имота всъщност е част от дело което се води в съда срещу бившите собственици така че от спечелването на търга до реалното сдобиване с имота или както се нарича документа "Постановление за Въвеждане във владение" минават един два месеца. В нашия случаи в къщата която купихме не беше живял никой така че нямахме проблеми с бившите собственици, но всеки имот е различен така че се подгответе с търпение ако имате проблеми с настоящите обитатели на имота.

Друг много важен момент на покупка на имот от съдя изпълнител е че всъщност сделката е процес от дело и съда постановлява че вие сте собственик на този имот и никой бивш собственик няма и не може да има претенции към вашия имот. Така че това е много сигурна сделка която ви предпазва от всякакви рискове свързани с стандартната покупка на имот!!!

Искам да опиша грубо разходите за покупка на имот през съдя изпълнител:
1.Разходи за подготовка на документите към банката за отпускане на заем около 200-300лв.
2.Разгоди от такси на самата банка за одобрение за заем (в зависимост от сумата на заема е различна таксата).
3.Разход 10% от цена на имот вноска за участие в търг.
4.Разходи за Нотариус 1-2% от сумата на заема.
5.Разходи за такса на съдя изпълнителя 1-1.5% от сумата на заема.
6.Разход за местен данък за сделката 2-3% от цената на имота.

Също така според мен е добре вие да си направите справка преди покупката какви данъци се дължат за имота и какви сметки има към Енергоразпределителните дружества и към ВИК и да уточните със съдя изпълнителя кои поема тези разходи.


Като цяло покупката на имот за повечето хора е нещо което се случва веднъж в живота и обикновено няма много предварителна информация, затова според мен е добре да се консултирате с някой който има опит в имотния пазар или някой адвокат преди да сключвате договори от такъв вид.
Категория: Хоби
Прочетен: 315 Коментари: 0 Гласове: 0
28.01.2015 17:26 - Нов дом
Здравейте, През 2010 аз и съпругата ми закупихме нова къща в груб строеж и се сблъскахме с предизвикателството да я довършим и да направим интериора по наш вкус и според нашите възможности. Искам в този блог да опиша идеите и вариантите на който сме се спрели за да съм полезен на други хора с информация и идеи .
Категория: Хоби
Прочетен: 383 Коментари: 0 Гласове: 0
Търсене

За този блог
Автор: myhome
Категория: Хоби
Прочетен: 8629
Постинги: 3
Коментари: 0
Гласове: 0
Архив
Календар
«  Март, 2024  
ПВСЧПСН
123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031